Tout savoir sur la promesse de bail commercial
Découvrez ce qu’est la promesse de bail commercial, les conditions de sa suspension et les formalités a suivre pour vous aider a ne pas avoir de mauvaise surprise
La condition suspensive d’une promesse de bail commercial
La condition suspensive d’une promesse de bail commercial est une condition qui, en cas de non réalisation, rend la promesse pour laquelle elle a été conclue, caduc. Pour être valable aux yeux de la loi, cette condition suspensive ne doit pas dépendre de la seule volonté de celui qui s’oblige. Dans ce dernier cas, la condition est qualifiée de potestative et elle ne pourra alors être valable. Toute condition suspensive insérée dans une promesse de bail commercial doit être interprétée de façon très stricte.
Retenons le cas de la société G. qui, en 2005 a fait une promesse de bail commercial à la société L. pour des locaux commerciaux sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt bancaire dans un délai de 2 mois. La société L. n’ayant pas pu obtenir son prêt, la société G. a estimé qu’elle n’a pas rempli ses obligations contractuelles. Le bailleur a également assigné le locataire en indemnisation de la contre-valeur des loyers pour une certaine période, en remboursement du montant des travaux qu’il a engagés à la demande du futur locataire mais aussi en paiement de dommages-intérêts.
Le formalisme de la promesse de bail commercial
La promesse de bail commercial peut se présenter comme un document unique dans lequel figureront les conditions suspensives. Le bail prend immédiatement effet dès la date de réalisation des conditions suspensives sans qu’un nouveau document ne soit établi pour stipuler les engagements des parties.
Dans le cas de deux actes, il s’agira de la promesse de bail proprement dite et d’un projet de bail commercial.
La loi et la promesse de bail commercial
Conformément à l’article 1589 du Code Civil, la promesse de cession de bal commercial vaut vente, notamment quand il y a consentement réciproque entre les parties sur l’objet et le prix du loyer. En revanche, les parties pourront reporter le transfert de propriété à la levée de conditions suspensives préalablement définies. Toujours est-il que la promesse de vente est soumise comme les autres contrats aux mêmes réglementations : accord sur le loyer, absence de vice de consentement…
Le versement de sommes
Il faut savoir que le bailleur n’a pas le droit de demander à l’éventuel locataire de lui verser une quelconque somme à titre de réservation du ou des locaux. Ainsi, conformément à la loi du 6.7.89, article 22-2 modifié par la loi Dalo du 5.3.07, lors de l’établissement de la promesse de bail commercial, le bailleur ne pourra demander au locataire de produire un chèque de versement.
En revanche, il est possible de prévoir qu’un éventuel retrait de la promesse de bail commercial se fasse moyennant le versement d’une somme préalablement déterminée. Il s’agit de la faculté de dédit qui devra en outre, avoir lieu dans le cadre d’un certain délai. C’est pourquoi il est important de consulter l’avis de professionnelle comme alliance-habitat.com
Le contenu obligatoire de la promesse de bail commercial
Pour que la promesse de bail commercial soit acceptée comme valable, le document devra obligatoire contenir certains éléments essentiels du contrat de bail. Ces éléments devront être déterminés ou devront être déterminables. Il s’agit de l’identification de l’immeuble loué, du montant du loyer proposé, de la durée du bail. Quant à l’indemnisation d’immobilisation, il est à noter qu’il est licite de prévoir dans la promesse de bail, le versement d’une indemnité d’immobilisation. La qualification de cette indemnisation et sa situation future devront obligatoirement et précisément déterminées par la promesse de bail commercial.
La promesse de cession de droit au bail et du fonds de commerce
Il est important de faire la différence entre la cession de fonds de commerce et la cession de droit au bail.
a)La promesse de cession de droit au bail
Ce document consiste en un contrat par lequel l’une des parties s’engage à céder son droit au bail tandis que l’autre partie s’engage à l’acquérir pour un prix déterminé sous condition suspensive. Il est à remarquer qu’il est possible que le bailleur n’accepte pas la cession de droit au bail. Cette interdiction sera en principe mentionnée dans le contrat de bail et il sera alors indispensable de demander le consentement du bailleur.
b) La promesse de cession de fonds de commerce
Conformément à l’article L.145-16 du code de commerce, le preneur est libre de vendre son droit au bail à l’acheteur de son fonds de commerce. Ainsi, les clauses qui interdisent la cession du bail à l’acquéreur du fonds de commerce ne sont pas autorisées.